지웅님 방향 반영: "일부 자금 사용은 필요·불가피함을 인지하되, 철저히 관리해서 위험 최소화."
원칙: 전액 동결이 아니라, 만기 위험도에 따라 차등 관리.
🚨 [07-07] 중요 경고: 지웅님이 "201호 자금을 최대한 배팅장에 투자하겠다"고 하셨고, 동시에 "가계 현금여력이 없다"고도 확인하셨습니다. 이 두 가지가 같이 있으면 위험합니다. 아래 §1의 "최대 70%" 상한은 예비 현금이 있다는 걸 전제로 설계된 것이 아니라, 예비 현금이 없어도 302호·101호 반환에 지장 없도록 만든 최소 안전장치입니다. "최대한 투자"로 이 상한을 넘기면 안 됩니다.
| 호실 | 보증금 | 만기 | 위험도 | 자금 사용 가능액 |
|---|---|---|---|---|
| 101호 | 1.5억 | ~2027.3 (조정가능) | 🟡 중 | 최대 50% (0.75억) |
| 201호(신규) | 1.5억 | 신규 계약(장기 가능) | 🟢 낮음 | 최대 70% (1.05억) |
| 202호 | 1.5억 | 자동연장 중 | 🟢 낮음 | 최대 60% (0.9억) |
| 301호 | 1.6억 | 재계약~2026.10(유력) | 🟡 중 | 최대 40% (0.64억) |
| 302호 | 1.5억 | 2027.1 확정 퇴거 | 🔴 높음 | 0% — 전액 예비금 격리 |
201호는 신규 계약이라 즉시 만기 위험 없음 → 상대적으로 사용 여력 큼. 302호는 확정 퇴거라 전액 보존 필수.
201호 신규 전세금 유입: 1.5억
─ 취득세 상환: -3,500만 (선지급 필요)
─ 예비금 보류(30%): -3,150만
= 배팅장 등 투자 가능액: 약 7,850만원핵심 원칙: 201호 계약 시 재계약 주기(통상 2년)를 명확히 파악하고, 만기 6개월 전부터 신규 임차인 확보 활동 개시 (아래 §3 알림 시스템 연동).
| 시점 | 액션 |
|---|---|
| 만기 D-180 | 1차 알림 — 재계약 의사 확인 시작 |
| 만기 D-90 | 2차 알림 — 신규 임차인 소싱 개시(공실 대비) |
| 만기 D-30 | 3차 알림 — 확정 여부 최종 점검, 자금 준비 |
| 만기 D-day | 반환 or 재계약 완료 |
→ 기존 _보증금만기_캘린더 파일과 연동, 지웅님 담당 AI 시스템으로 자동 리마인드 구축 예정.
만약 예상보다 이른 시점에 반환 요청이 들어올 경우:
_워치리스트_매물관찰 등 유사 채널 응용)